Marken som ska säljas till Lalandia för 61 miljoner kronor har hamnat i hetluften när Motala nu gör sig redo att skriva avtal med den danske badjätten. Men det har också gjort att en rad frågor väckts kring värderingen av fastigheterna.
– Politikerna har gjort klart att de står bakom den här värderingen. Vi valde att ta in en etablerad firma för att få en så rättvis bedömning som möjligt. Det är marknaden som styr värdet. Marknaden i det här fallet är ett enda företag eftersom vi vill sälja hela konceptet och då är det bara Lalandia som är aktuellt, säger kommunens mark- och exploateringschef Hanna Hammarlund.
Vi har talat med tekn.dr i fastighetsekonomi, Herman Donner, för att gå igenom hur en markvärdering går till. Han har en bland annat tagit fram riktlinjer för branschen.
En markvärdering innebär att man tittar på vad marken är tänkt att användas till, vad gällande detaljplaner tillåter att det byggs där och vad värdet skulle bli på de byggnader som uppförs där.
– Sedan finns det två metoder; ortprismetoden och projektkalkyl. Det finns för- och nackdelar med bägge. Ofta använder man båda för att försäkra sig om att de kommer fram till ungefär samma sak, säger Herman Donner.
Ortsprismetoden innebär att man gör jämförelser med andra sålda objekt. Eftersom inga försäljningar är helt jämförbara gör man olika typer av justeringar av värdet. Den här metoden har använts vid Lalandiavärderingen. Då jämfördes marken för stugorna med husförsäljningar inom ett område runt Vättern, lägenheterna med genomförda lägenhetsförsäljningar i Motala centrum och badanläggningen med försäljningen av mark för simhallar i Sollefteå och Järfälla.
– En vanlig utmaning med den här metoden är att det ibland inte finns så många objekt att jämföra med eller att objekten inte är så lika vilket gör att det krävs ganska mycket justeringar, säger Herman Donner.
Vid Lalandiavärderingen var jämförelselistan med lägenheter och småhus relativt lång. Men för simhallen, handelsytor och leklandet är den betydligt kortare.
– Det framkommer i rapporten att det varit svårt att hitta jämförelseobjekt. Det är också därför som de delat upp Lalandias anläggning och tittat på bad-, lekland, stugor och kommersiella ytor för sig, säger Hanna Hammarlund.
Herman Donner konstaterar att det finns utmaningar när jämförelseobjekten är få.
– Det man önskar är att ha så många jämförelseobjekt som möjligt och som är så lika som möjligt. Därför kan det bli svårt att använda ordsprismetoden för ett vattenland. Där måste det bli en bedömning, man får titta på andra orter och man kanske inte kan titta på just vattenland utan andra typer av sevärdheter, säger han.
Den andra metoden heter projektkalkyl. Då görs en beräkning av vad en bebyggelse på fastigheten skulle vara värd och man tittar på saker som byggkostnader och att företaget ska göra viss vinst. I Lalandiavärderingen har man kompletterat med sådana beräkningar eftersom värderingsfirman CBRE konstaterar att det finns begränsat med jämförbara objekt.
– Ofta väljer man att använda båda metoderna, säger Herman Donner.
Man utgår i bedömningen från vad marken ska användas till. Behöver man göra om värderingen då om någon annan skulle vilja köpa den?
– Värderingen ska inte påverkas av vem den tilltänkta köpare är, men värderingen påverkas av om den tänkta detaljplanen och markanvändningen ändras, säger Herman Donner.
Kritiker har ifrågasatt varför värderingsfirman inte varit ute på plats och sett marken som ska värderas. Herman Donner menar dock att det inte alltid behövs.
– Det beror de unika förutsättningarna och vad det är för objekt som ska värderas. Är underlaget tillräckligt bra så behövs det inte, säger han.
Herman Donner förklarar att man i värderingen måste ta hänsyn till vad marken ska och får användas till. Någon detaljplan som reglerar de frågorna finns dock inte i dagsläget för marken i Varamon. I värderingen står också att den baseras på att detaljplanerna vinner laga kraft.
– Utan detaljplan så blir det en osäkerhet, men en värdering görs ofta utifrån antagandet att detaljplanen vinner laga kraft. Men nu är det ju kommunen som säljer och de har planmonopol att styra hur de gör detaljplanerna, säger Herman Donner.
Värderingen av den tänkta Lalandiamarken gäller bara de markytor som ska bebyggas. Grönytor och andra ytor ingår inte. Kritiker menar då att Lalandia får dessa gratis. Men enligt Herman Donner är det ett vanligt förfarande.
– Det är vanligt att man värderar fastigheten och räknar per kvadrat byggyta. Det är inget konstigt med det, säger han.
Men bjuder man då inte på mark?
– Man kan inte dra den slutsatsen. Det man tittar på är vad marken ska användas till och vad man ska bygga där. Sedan är det en politisk fråga vad man vill ska byggas på fastigheten, säger Herman Donner.
Vid värderingen av de kommersiella ytorna blir värdet negativt. Det är enligt Herman Donner möjligt att i vissa fall få det resultatet vid en projektkalkyl även om marken har ett värde. I sådana fall brukar man, enligt honom, lägga större vikt på ortsprismetoden.
Värderingen av marken gjordes våren 2017 och enligt rapporten utgår värderingen från datumet den 23 mars 2017.
– Man sätter ett datum för att marknaden kan svänga och det kan hända mycket, säger Herman Donner.
Värderingen här är gjord våren 2017 och avtalet om försäljning är ännu inte påskrivet. Hur ser du på det?
– Värdet kan ju ha förändrats sedan dess. Det är möjligt att det kan behövas en ny värdering, säger Herman Donner och fortsätter:
– Det behöver inte betyda att värdet från värderingen är fel. Jag har inte studerat den i detalj men det finns ingen anledning att betvivla kvaliteten i värderingen.
Enligt Hanna Hammarlund finns inga planer på en ny värdering.
– Nej. Vi väljer att utgå från den värdering som är gjord. Vi bedömer att läget inte påverkats så mycket, säger hon.
Mycket har hänt i Motala och världen sedan 2017, hur tänker ni där?
– Vad gäller den här typen av investeringar så har det blivit tuffare på marknaden. Det innebär ju att priserna istället kan anses ha gått ner i Sverige sedan dess. Vi ligger fast vid de 61 miljonerna, säger Hanna Hammarlund., säger Hanna Hammarlund.
Köpeavtalet som Lalandia redan undertecknat och som kommunfullmäktige snart ska besluta om är förenat med en rad villkor. Ett handlar om att detaljplanerna ska vinna laga kraft, ett annat att kommunen vill försäkra sig att etableringen blir av.
Om det går ännu mer tid innan köpet faktiskt går igenom, hur tänker ni då?
– Vi står fast vid de 61 miljonerna. Enligt den ursprungliga tidsplanen skulle ju Lalandia redan vara igång. Nu tickar det pengar för dem i och med överklaganden. Då kan vi inte gå in nu och ändra, säger Hanna Hammarlund.
